Qu'est-ce que le viager ?
Le viager est une forme de transaction immobilière dans laquelle un vendeur cède un bien immobilier à un acheteur moyennant le paiement d'un bouquet initial, suivi d'une rente viagère à vie. Ce bouquet représente une partie du prix de vente du bien, généralement payé au moment de la conclusion de l'acte. Ce montant, négocié entre le vendeur et l'acquéreur, peut varier en fonction de plusieurs facteurs tels que la valeur du bien, l'âge et l'espérance de vie du vendeur, et les conditions du marché immobilier.
Inscrite dans un cadre juridique précis et protecteur pour les parties, la vente en viager permet d’améliorer la qualité de vie du sénior vendeur en lui augmentant entre autres son pouvoir d'achat.
Il existe différents types de viager qui peuvent varier en fonction des spécificités du contrat et des arrangements entre les parties mais qui sont tous encadrés par des règles légales visant à protéger au mieux aussi bien l'acheteur que le vendeur.
Le viager occupé
Le viager occupé permet au vendeur de conserver le droit d'habiter le bien immobilier qu'il vend jusqu'à son décès. Ce dernier continue de jouir de son droit d'usage et d'habitation jusqu'à la fin de ses jours. L'acheteur n'aura pas la jouissance immédiate du bien mais seulement après le décès ou le départ volontaire du crédirentier. Dans ce dernier cas, Il y aura alors un abandon du droit d'usage et d'habitation qui permettra une revalorisation de la rente mensuelle généralement de 20 à 30%. Il reste toutefois responsable de l'entretien courant du bien pendant la période d'occupation.
Ce viager présente des avantages pour le vendeur qui peut continuer à vivre dans son logement tout en bénéficiant d'un complément de revenu régulier et sans perdre ses habitudes et le lien affectif qu'il a avec son domicile. Il perçoit un bouquet, capital d’argent non imposable dans le cadre de la vente de sa résidence principale, et une rente mensuelle à vie, tout en faisant des économies sur les différentes taxes et charges liées à la propriété du bien immobilier vendu. Le paiement de la rente viagère est garantie par une clause résolutoire assortie d’un privilège de vendeur.
Le viager libre
Tout comme pour le vendeur en viager occupé, le vendeur en viager libre perçoit un bouquet et une rente à vie garantie par une clause résolutoire et un privilège de vendeur. Ce dernier cède le bien immobilier à l'acheteur sans en conserver le droit d'y habiter. Il quitte immédiatement le bien après la conclusion de la vente et l'acheteur peut donc en prendre possession à ce moment. Le vendeur bénéficie alors d'un capital immédiat.
Il s’agit d’une solution permettant de vendre un bien immobilier qui n’est pas ou plus occupé par le propriétaire. Cette formule est particulièrement adaptée aux cas suivants :
■ Départ en résidence sénior : la rente perçue couvrira à vie tout ou partie des frais engagés.
■ Les logements loués : la rente sera souvent supérieure au loyer perçu jusqu’alors et bénéficiera d’une fiscalité bien plus avantageuse. De plus vous serez libérés des charges, des travaux liés à la copropriété et des « ennuis » locatifs.
Vente de la nue-propriété
La vente en nue propriété est une transaction immobilière où seul le droit de propriété sur le bien est transféré à l'acheteur, tandis que l'usufruit reste entre les mains du vendeur. L'acheteur acquiert la nue-propriété du bien mais ne pourra ni jouir ni percevoir des revenus tant que l'usufruit est en cours. Cette forme d'investissement présente des avantages pour les deux parties. Elle permet à l'acquéreur d'acheter un bien à un prix réduit car la valeur est calculée en tenant compte de l'usufruit en cours, et permet au vendeur de disposer d'une somme d'argent immédiate tout en continuant à jouir du bien. La vente permet alors d'obtenir un capital d'argent non imposable représentant la valeur dite occupée du logement. L'usufruitier a le droit de jouir du bien et d'en tirer les revenus, y compris par la location. Dans ce cas, il devra respecter les règles en vigueur telles que la fixation du loyer et le respect des droits et obligations du locataire. Il ne pourra pas aliéner le bien sans le consentement du nu-propriétaire. Les revenus tirés de cette location appartienennt à l'usufruitier qui devra tout de même en informer le nu-propriétaire. Après le décès du vendeur, l'acheteur devient pleinement propriétaire du bien et peut en jouir librement et totalement.
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