Fonctionnement du viager occupé
Le viager occupé permet au vendeur (crédirentier) de conserver le droit d’usage et d’habitation (DUH) de son bien, tout en percevant une rente viagère mensuelle et, le plus souvent, un bouquet versé à la signature.
Cette rente constitue un revenu régulier qui améliore le confort de vie du vendeur et lui permet d’anticiper l’avenir sereinement : aide à domicile, départ en EHPAD, dépenses de santé ou soutien familial.
Abandon du droit d’usage : une revalorisation de la rente
Le vendeur peut, s’il le souhaite, quitter le logement de manière anticipée. On parle alors d’abandon du DUH. En contrepartie de cette libération du bien, la rente est automatiquement revalorisée, selon une clause prévue au contrat : cette augmentation est généralement comprise entre 20 % et 30 %.
L’acquéreur peut alors habiter le logement ou le mettre en location, ce qui modifie la jouissance du bien sans changer la nature du contrat viager.
Le bouquet et la rente : des modalités souples et personnalisées
Dans une vente en viager occupé, le vendeur reçoit :
- Un bouquet : capital versé comptant par l’acheteur à la signature
- Une rente viagère : versée chaque mois, à vie, par le débirentier
Le montant du bouquet est librement négocié entre les parties. Il n’est soumis à aucun minimum ou barème. Le vendeur peut demander un bouquet plus ou moins élevé selon ses besoins ou préférer maximiser le montant de la rente, quitte à ne percevoir aucun bouquet.
Comment sont calculés la rente et le bouquet ?
Le montant total de la transaction repose sur la valeur occupée du bien, calculée à partir de la valeur vénale, déduite de l’occupation à vie du vendeur. La répartition entre bouquet et rente dépend de plusieurs critères :
- L’âge et le sexe du crédirentier
- Son espérance de vie statistique
- La valeur du bien sur le marché
- Les éventuelles clauses particulières (abandon anticipé, indexation…)
La rente viagère est ensuite versée mensuellement et d’avance, durant toute la vie du vendeur, sauf disposition contraire prévue au contrat.
