Viager : ce qu'il faut savoir sur la Fiscalité

Le viager est un concept immobilier novateur qui offre une approche alternative à la vente traditionnelle de biens immobiliers.

Il se démarque par sa nature atypique, bousculant ainsi les codes traditionnels de la transaction. Ce concept suscite désormais un intérêt croissant, attirant l'attention de nombreux acteurs du marché immobilier. Au-delà de sa singularité, la fiscalité entourant le viager émerge comme un élément incontournable dans le processus décisionnel, impactant les avantages financiers tant pour les vendeurs que pour les acheteurs potentiels.

Le viager propose différentes formes de vente, dévoilant chacune des subtilités fiscales intrigantes mais surtout avantageuses pour les propriétaires. Il se donne la noble mission d'améliorer la qualité de vie des séniors.

La vente en viager occupé permet à nos aînés de conserver leur droit d'usage et d'habitation. Cela signifie qu'ils ont la possibilité de demeurer dans le logement qu'ils connaissent, qu'ils aiment, et dans lequel ils se sentent en sécurité. La tranquilité d'esprit et l'aspect émotionnel rentrent ainsi en jeu, tout en leur faisant bénéficier d'un revenu mensuel à vie, appelée rente viagère.

Dans le cadre d'une résidence principale, le crédirentier (vendeur) recevra un bouquet net d'impôt, suivi de rentes mensuelles à vie, imposables après un abattement de 70% à partir de l'âge de 71 ans, ou d'un abattement de 60% pour les vendeurs de moins de 71 ans.

Par ailleurs, sur le plan juridique, le vendeur renonce à sa qualité de propriétaire, ce qui entraîne des implications significatives sur les charges et les dépenses liées à la propriété. Le transfert de la responsabilité de la taxe foncière à l'acheteur exonère le vendeur de cet impôt, bien qu'il reste redevable de la taxe sur les ordures ménagères, directement liée à l'occupation du logement. En outre, le vendeur se trouve déchargé des frais de travaux de copropriété et des charges dites propriétaires.

Cette libération représente un allégement conséquent, soit une économie réalisée de 25 à 30% des charges trimestrielles du vendeur, dorénavant assumées par l'acheteur. De plus fort, dans le cas d'un abandon du droit d'usage et d'habitation par le vendeur, le bien ne pourra pas être loué mais la rente mensuelle qui lui sera versée sera augmentée de 20 à 30% et bénéficiera toujours d'un abattement fiscal compris entre 60% et 70%, en fonction de son âge.

Ainsi, toutes ces économies sont des avantages financiers considérables qui peuvent contribuer à maintenir et améliorer la situation financière des vendeurs. Les acheteurs en viager occupé ne sont, eux aussi, pas en reste en matière d'avantages fiscaux.  L'investisseur achètera le bien sur la base d'une "valeur occupée" qui sera calculée en prenant en considération l'âge du vendeur et son espérance de vie. Les frais de notaire, qui représentent environ 8% du montant total de la transaction immobilière, seront également calculés sur la valeur occupée du bien, plutôt que sur sa valeur libre ; ils seront ainsi moins importants que lors d'une vente plus classique.

Dans le cadre d'un viager libre, le bien sera libre de son propriétaire.

Il n'y aura, de ce fait, pas de décote sur le prix de l'acquisition, liée à l'occupation. Le bien sera immédiatement disponible et l'acheteur pourra optimiser son utilisation en fonction de ses objectifs financiers. Le vendeur cède ainsi la jouissance du bien et reçoit un capital initial, appelé le bouquet, suivi de rentes mensuelles à vie. Le bouquet sera exempt d'impôt si le vendeur est propriétaire du bien depuis plus de 30 ans ou s’il s’agit de la vente en viager libre de sa résidence principale.

Cependant, dans le cadre de la vente d’une résidence secondaire, si la période de possession du bien est inférieure à 30 ans, une plus-value devra être calculée et déclarée. La durée de détention du bien est donc un facteur déterminant pour anticiper l'impact fiscal lors de la vente en viager libre.

Par ailleurs, les rentes mensuelles seront imposables après un abattement de 70% à partir de l'âge de 71 ans, ou d'un abattement de 60% pour les vendeurs de moins de 71 ans. De plus, le crédirentier n'aura plus à s'acquitter des charges liées au logement, comme la taxe foncière, les charges de copropriété, ou les travaux d'entretien. Cela reviendra à l'acheteur, qui assumera seul tous les coûts liés à la propriété. Ainsi, le vendeur pourra bénéficier d'une amélioration de sa situation financière tout en se libérant des charges courantes et des responsabilités liées à la propriété du bien.

Par ailleurs, lorsqu'un vendeur décide de céder la nue-propriété de sa résidence principale, il devient usufruitier et perçoit un capital net d'impôt. Il s'agit d'une opération qui permet aux vendeurs de disposer immédiatement d'une somme d'argent importante, tout en conservant le droit d'y habiter ou de le louer pour en percevoir les revenus.

A l'instar du viager occupé, le prix d'acquisition de la nue-propriété s'accompagne également d'une décote liée à l'occupation du bien par l'usufruitier ou par son locataire. L'acheteur bénéficiera également d'une réduction des frais de notaires calculés sur la base de valeur de la nue-propriété du bien et non pas sur la valeur en pleine propriété. Le viager, par sa conception particulière et ses avantages fiscaux, se positionne comme un instrument immobilier novateur dédié à améliorer la qualité de vie des seniors.

Le viager va donc au-delà des considérations financières, mettant en lumière l'importance de maintenir la dignité, le confort et la stabilité de nos ainés. Il leur assure un bien-être financier et s'inscrit dans une démarche humaine et sociale. C'est un choix intelligent et judicieux fiscalement.