Le viager, comment ça marche ?

Définition du viager

Le viager est un type de vente immobilière spécifique. Le vendeur (appelé crédirentier) vend la propriété de son bien et perçoit une rente à vie de la part de l’acheteur (appelé débirentier). Le principe du viager s’appuie donc sur un aléa important, soit l’espérance de vie du crédirentier.

Le viager est un contrat encadré par la loi. Le Code Civil défini clairement les différentes parties du contrat, le règlement de la transaction, les conditions générales, et la forme du contrat. Un non-respect de ces règles entraîne l’annulation de la transaction.

Quels sont les différents types de viager ?

Il existe deux types de viager : le viager libre et le viager occupé.

Dans le cadre du viager libre, le débirentier acquiert la pleine propriété du bien immobilier dès le jour de signature de l’acte de vente. Le débirentier est alors en mesure d’occuper le logement ou le mettre en location.

Le viager occupé offre au crédirentier un droit d’usage et d’habitation toute sa vie durant. Le débirentier est juridiquement propriétaire du bien mais ne pourra en jouir qu’a l’extinction du droit d’usage et d’habitation (Soit par la libération des lieux lors d’un déménagement du crédirentier, soit par son décès). Le jour de la signature du viager, le montant d’une rente viagère est défini pour être versée à vie au débirentier. Cette rente est indexée sur le cout de la vie annuellement.

Bouquet et rente viagère : comment ça fonctionne ?

Lors d’une vente en viager, le bouquet correspond à la somme versée au moment de la vente. Ce versement est défini entre le crédirentier et le débirentier. Même s'il est d’un usage très courant dans les transactions viagères, il n’a rien d’obligatoire. Le montant du bouquet est calculé selon la valeur du bien et l’âge du crédirentier.

La rente viagère est une somme versée au crédirentier par le débirentier. Cette rente viagère peut être versée mensuellement, trimestriellement ou annuelle. Elle court jusqu’au décès du vendeur.

Quels sont les avantages pour le crédirentier ?

Vendre son bien en viager offre de nombreux avantages. L’atout principal consiste à obtenir un revenu complémentaire à vie par le biais de la rente viagère. Un revenu complémentaire acquis par le crédirentier tout en conservant le droit d’usage et d’habitation de son logement dans le cadre d’un viager occupé.

Le viager est également avantageux sur le plan fiscal, le crédirentier bénéficiant d’une exonération des rentes pouvant aller jusqu’à 70 % au titre de l’impôt sur le revenu. Le bouquet est lui, dans la cadre de la vente de sa résidence principale, net d’impot.

Enfin, le crédirentier se libérera de la taxe foncière, des charges dites propriétaires et des travaux de copropriété dans le cadre d’une vente en viager occupé.

Quels sont les avantages pour le débirentier ?

Devenir débirentier offre de multiples bénéfices. Tout d’abord, le débirentier devient propriétaire d’un bien sans avoir besoin d’investir la totalité de sa valeur au jour de la vente. Comme le montant final est déterminé en fonction de  la durée de vie du crédirentier, l’acheteur peut acquérir un bien en dessous de sa vraie valeur. Une formidable opportunité pour agrandir son patrimoine immobilier.

Il constitue également un investissement intéressant pour préparer sa retraite. Le débirentier pourra faire une excellente plus-value en cas de revente et obtenir des revenus complémentaires si le bien est loué dans le cadre d’un viager libre.