Viager occupé : comment calcule-t-on le bouquet et les rentes viagères ?
Comment se calcule un viager ? Les étapes essentielles
Le viager immobilier est une solution patrimoniale qui repose sur le versement échelonné du prix de vente d’un bien. Il comprend deux composantes principales :
- un bouquet versé comptant au moment de la signature chez le notaire,
- puis des rentes viagères mensuelles versées au vendeur, appelées aussi "crédirentier", jusqu’à son décès.
Le principe repose sur une durée aléatoire : l’espérance de vie du ou des vendeurs. Le calcul se base sur la valeur occupée du bien dans le cas d’un viager occupé.
1. Calcul du bouquet dans une vente en viager occupé
Le bouquet est la somme d’argent versée par l’acheteur (le débirentier) au moment de la vente. Il n’est pas obligatoire, mais souvent utilisé pour répondre à des besoins immédiats du vendeur.
Ce montant est fixé librement entre les parties et représente en général 20 à 30 % de la valeur occupée du bien. Une fois ce montant déterminé, il est déduit du prix total pour établir le calcul de la rente viagère.
2. Calcul de la rente viagère
La rente viagère mensuelle est calculée en fonction de trois critères :
- la valeur vénale du bien immobilier,
- la valeur d’occupation (correspondant à la durée estimée du droit d’usage et d’habitation),
- et l’espérance de vie du ou des crédirentiers, selon le barème fiscal (Daubry ou Insee).
Si la vente porte sur deux têtes (couple), la rente continue d’être versée jusqu’au décès du survivant. Cela offre une sérénité à long terme pour le couple.
3. Calcul dans le cadre d’un viager libre
Dans un viager libre, le calcul est plus simple. L’acheteur ayant la jouissance immédiate du bien, il n’y a pas de décote d’occupation.
On soustrait simplement le bouquet du prix de marché du bien, puis on divise le solde par l’espérance de vie du vendeur pour déterminer le montant de la rente viagère.
À retenir
Le calcul du viager doit être réalisé avec précision pour garantir un équilibre juste entre les deux parties. Chez Essentiel Patrimoine & Viager, nous utilisons des outils professionnels, des barèmes actualisés et notre expertise terrain pour vous proposer une étude viagère fiable, claire et personnalisée.
