Le démembrement viager : qu'est-ce que c'est ?

Aujourd'hui en France, la question de l'optimisation, de la gestion et de la transmission du patrimoine se pose de plus en plus. Et la réponse qui semble de plus en plus évidente est le démembrement de propriété.  Notre cabinet, spécialisé dans les opérations de viager sur Paris et en Île-de-France, vous accompagne dans toutes vos démarches de démembrement de propriété et de vente en viager.

 

Définition et Principes du démembrement de propriété pour le viager

En droit français, le démembrement de propriété est un acte juridique correspondant au fait de dissocier la propriété d'un bien entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.

L'usufruitier possède le droit de jouir du bien, et d'en tirer des revenus, tandis que le nu propriétaire dispose seulement du bien lors de l'extinction des droits de l'usufruitier. C'est un mécanisme souvent utilisé au sein d'une famille, en cas de donation ou de succession, qui peut être réalisé de deux façons principales :

Les Types de Démembrement

► Le démembrement peut être temporaire et l'usufruit sera limité dans le temps avec une durée fixe déterminée à l'avance. A la fin de la période prévue, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire sans qu'il soit nécessaire d'attendre le décès de l'usufruitier.

► Le démembrement peut être fait différemment de telle sorte que la séparation entre l'usufruit et la nue-propriété dure jusqu'au décès de l'usufruitier. Cela le rend généralement plus long, avec une durée incertaine dépendant de la longévité de l'usufruitier.

C'est ce dernier cas qui nous intéressera ici.

Le démembrement sur la vie

Le démembrement sur la vie permet à un propriétaire d'un bien immobilier de conserver la jouissance de celui-ci ainsi que la possibilité de louer son bien et d'en tirer des revenus : Il conserve donc l'usufruit, tout en vendant la nue-propriété dudit bien. Ses droits sont cédés à vie, le plus souvent jusqu'au décès de l'usufruitier, généralement ancien propriétaire du bien.

Évaluation et valorisation

Toutefois, avant de mettre en place ce démembrement, il est essentiel de faire évaluer la valeur libre du bien ainsi que la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété. Ces valeurs sont calculées en fonction de l'âge de l'usufruitier. Cela signifie que plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit a de la valeur. Cette détermination suit des pourcentages de référence définis généralement par le barème Viager DAUBRY et n'est au bon vouloir de personne.

Le rôle du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire peut être une personne physique ou morale, mais il s'agit dans la plupart des cas, dans ce type de vente, d'un investisseur en recherche de rentabilité.

Les avantages du démembrement

Pour l'usufruitier

La vente de la nue-propriété de son bien offre plusieurs avantages pour l'usufruitier. Il lui permet d'obtenir un capital important net d'impôt dans le cadre de la vente de sa résidence principale, de gérer plus facilement son patrimoine et d'optimiser sa fiscalité.

Pour l'acheteur

Du côté de l'acheteur, acquérir la nue-propriété d'un bien représente un investissement à long terme dont découlent également plusieurs avantages.

C'est une acquisition à moindre coût en comparaison à une acquisition en pleine propriété.

Moindre coût par rapport au prix d'achat, aux frais dits de notaire, mais également par l'absence de charges, de taxe et de fiscalité puisque l'usufruitier conserve le droit de jouir de son bien et d'en tirer des revenus : il en assume toutes les charges et taxes liées à la propriété, à l'exception des travaux référencés à l'article 606 du code civil.

Aspects juridiques et fiscaux

Dans le cadre des donations

Dans le cadre d'une donation aux ayants droit, lorsque la nue-propriété du bien est transmis aux héritiers, seule la valeur de celle-ci est prise en compte pour le calcul des droits de donation ou succession.

La plupart du temps, l'objectif principal de ce genre de donation est de préparer la transmission de son patrimoine. C'est un outil de transmission patrimoniale à moindres frais.

Gestion de la succession

Si la succession implique parfois des conflits d'intérêts entre les héritiers, le démembrement par le biais d'une donation permet de déterminer à l'avance la transmission et de prévoir à sa convenance le futur. Le donateur devient alors l'usufruitier et habite le bien ou perçoit des revenus jusqu'à la fin de sa vie. Les héritiers deviennent nus propriétaires et héritent du patrimoine seulement au décès du donateur. Ainsi, la transmission est anticipée et optimisée.

Optimisation fiscale

Ce mécanisme permet également d'optimiser la fiscalité liée à la succession. La loi prévoit un abattement de 100 000 euros par enfant et par parent tous les 15 ans. Dans le cadre d'un démembrement où un enfant obtient seulement la nue-propriété, ce dernier peut bénéficier d'une décote d'au moins 10% en fonction de l'âge de l'usufruitier.

Dans le cadre d'une donation de la nue-propriété aux ayants droits, il conviendra d'appliquer le barème fiscal de l'administration fiscale et non plus le barème économique DAUBRY.

Par ailleurs, les droits de donation portent sur la nue-propriété qui représente un pourcentage de la pleine propriété et qui restent donc inférieurs.

Ce mécanisme permet au vendeur d'obtenir des revenus complémentaires et d'anticiper la transmission de son patrimoine, le tout en protégeant le conjoint survivant.

Que faut-il retenir du démembrement pour le viager

Le démembrement de propriété est une solution patrimoniale efficace permettant deux choses :

► Anticiper sa succession en transmettant - de son vivant - progressivement un bien tout en préservant le droit d'en jouir à vie.

► S'il n'y a pas de volonté de transmettre aux ayants droit, vendre la nue-propriété de son bien à un investisseur, obtenir un capital immédiatement et continuer d'en jouir.

Précis juridiquement, les experts du cabinet Essentiel Patrimoine & Viager peuvent vous conseiller ou vous accompagner dans ce projet.