Fiscalité du viager : un levier immobilier avantageux pour les seniors

Le viager immobilier est une alternative innovante à la vente traditionnelle. De plus en plus prisé à Paris et dans les grandes villes françaises, il attire vendeurs et investisseurs pour ses atouts patrimoniaux et ses avantages fiscaux spécifiques.

Le viager occupé : rester chez soi tout en optimisant sa fiscalité

La vente en viager occupé permet au vendeur, appelé crédirentier, de conserver le droit d’usage et d’habitation du bien tout en percevant un bouquet net d’impôt (en cas de résidence principale) ainsi que des rentes mensuelles à vie.

Ces rentes viagères sont soumises à un régime fiscal allégé, avec un abattement de 70 % dès 71 ans (60 % avant cet âge). C’est donc une solution idéale pour générer des revenus complémentaires tout en continuant à vivre dans son logement.

Des charges allégées pour un meilleur pouvoir d’achat

En n’étant plus juridiquement propriétaire, le crédirentier est exonéré de la taxe foncière, des travaux de copropriété et des charges dites « propriétaires ». Il ne reste redevable que de la taxe sur les ordures ménagères. Cette économie de 25 à 30 % sur les charges trimestrielles représente un vrai gain de pouvoir d’achat.

Et si le vendeur quitte volontairement le bien, la rente viagère est revalorisée de 20 à 30 %, tout en conservant l’abattement fiscal applicable.

Le viager libre : maximiser sa fiscalité avec un bien immédiatement disponible

Dans le cadre d’un viager libre, le vendeur cède la jouissance du bien. L’acheteur peut l’habiter ou le louer dès la signature. Le bouquet perçu est exonéré d’impôt si la vente concerne une résidence principale ou un bien détenu depuis plus de 30 ans. Dans le cas d’une résidence secondaire, une plus-value devra être déclarée selon la durée de détention.

Les rentes viagères, quant à elles, bénéficient du même abattement que le viager occupé (60 à 70 % selon l’âge). Le vendeur est totalement libéré des charges et frais liés à la propriété.

Fiscalité et viager : des avantages aussi pour les investisseurs

Du côté de l’acquéreur, l’achat en viager occupé se fait sur la base d’une valeur occupée, inférieure à la valeur libre. Les frais de notaire sont donc réduits, car calculés sur cette valeur occupée. Cela permet une optimisation fiscale et patrimoniale intéressante, notamment pour les investisseurs à long terme.

Vente de la nue-propriété : une fiscalité avantageuse pour les seniors

La vente de la nue-propriété permet au vendeur de conserver l’usufruit (droit d’y vivre ou de le louer) tout en percevant un capital net d’impôt s’il s’agit de sa résidence principale.

Les frais de notaire sont eux aussi réduits, calculés sur la base de la nue-propriété et non sur la pleine propriété. Le nu-propriétaire n’assume que les gros travaux de structure définis par l’article 606 du Code civil.

Un outil patrimonial, fiscal et humain

En résumé, le viager (occupé ou libre) et la vente en nue-propriété sont des solutions socialement responsables et fiscalement avantageuses. Elles permettent aux seniors de sécuriser leur retraite, d’augmenter leurs revenus sans impôt excessif, et d’alléger leurs charges, tout en offrant aux investisseurs une opportunité rare d’investissement immobilier avec optimisation fiscale.

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