Vendeur et acheteur : la fiscalité avantageuse du viager
Une vente en viager est une transaction immobilière particulière où un vendeur cède son bien immobilier à un acheteur, moyennant le paiement d’un bouquet initial et d’une rente viagère. Le bouquet est versé au jour de la signature de l’acte de vente et les rentes sont versées périodiquement, tout le long de la vie du vendeur durant, échelonnant ainsi le paiement dans le temps.
Cette transaction permet à ce dernier d’avoir une nouvelle situation financière plus stable et plus rassurante, de se projeter vers l’avenir et de profiter pleinement de la vie. En viager occupé, le vendeur conserve le droit d’occuper le bien vendu jusqu’à son décès ou jusqu’à ce qu’il décide de quitter les lieux.
En viager libre, le bien sera immédiatement disponible et l’acheteur pourra optimiser son utilisation en fonction de ses objectifs financiers. En nue-propriété, le vendeur conserve l’usufruit, le droit de jouir de son bien à vie ou / et d’en tirer des revenus locatifs. Le nu-propriétaire quant à lui, achète les murs, il sera pleinement propriétaire du bien à l’extinction de l’usufruit.
Le contrat juridique découlant de cette vente a pour principal but la protection du vendeur dans cette opération. Il est protégé par différentes clauses légales et contractuelles telles que la clause résolutoire et le privilège de vendeur. La clause résolutoire stipule qu’en cas de deux non-paiements consécutifs la vente est cassée, le vendeur récupère la pleine propriété du bien et toutes les sommes déjà versées lui restent acquises à titre de dommages et intérêts.
Le privilège du vendeur confère quant à lui au notaire la possibilité d’établir une hypothèque en faveur du vendeur sur le bien vendu. Le bien reste alors hypothéqué sur la tête du vendeur en rang 1 toute sa vie, ce qui signifie qu’aucune entité ne peut utiliser le bien comme garantie pour le remboursement d’éventuelles dettes. Par ailleurs, en plus des nouvelles perspectives financières et de la protection juridique offertes, le vendeur bénéficie de nombreux avantages fiscaux lors de cette vente.
En cas de viager occupé, et dans le cadre d’une résidence principale, le bouquet que recevra le vendeur sera net d’impôt. Il n’y aura donc pas de plus-value immobilière à payer. Les rentes mensuelles, elles, seront imposables après un abattement de 60% pour les vendeurs de moins de 71 ans et d’un abattement de 70% à partir de l’âge de 71 ans. En renonçant à sa qualité de propriétaire, le vendeur se décharge de certaines charges et dépenses liées à la propriété envers l’acheteur.
Ce dernier devient alors redevable de la taxe foncière et des frais de travaux de copropriété et des charges dites propriétaires. Le vendeur se doit tout de même d’honorer le paiement de la taxe sur les ordures ménagères, directement liée à l’occupation du logement. Tout ceci représente un allègement d’environ 30% des charges trimestrielles, ce qui est loin d’être négligeable. Il est important de préciser que les arrangements concernant le paiement de la taxe foncière doivent être clairement définis dans le contrat de viager pour éviter tout litige ultérieur.
En cas de viager libre, le bien sera libéré de son propriétaire. Le bouquet reçu lors de la signature du contrat sera exempt d’impôt si le vendeur est propriétaire du bien depuis plus de 30 ans. Dans le cadre d’une résidence secondaire et si la période de possession du bien est inférieure à 30 ans, le vendeur sera soumis à plus-value que le notaire devra calculer. En cas de nue-propriété, le droit de propriété est partagé entre un investisseur nu-propriétaire et un usufruitier.
C’est à ce dernier que revient la responsabilité de l’entretien et de la gestion du bien, comme celle de la fiscalité. Il est redevable de la taxe foncière ainsi que de la taxe d’habitation. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient automatiquement et pleinement propriétaire sans formalités supplémentaires. Le bien dont la nue-propriété a été acquise ne rentre pas dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), et ne vient pas augmenter la fiscalité des revenus.
En cas d’investissement à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers existants. Le viager permet également de planifier sa succession de manière avantageuse. Le vendeur transfère une partie de la valeur du bien immobilier tout en continuant à y résider, ce qui réduit la valeur de son patrimoine imposable. Les droits de successions dus aux héritiers sont donc raisonnablement et également réduits. Mais le vendeur n’est pas le seul concerné par ces avantages fiscaux.
L’acheteur lui aussi peut bénéficier de certains aspects importants. L’acheteur, ou investisseur, achète le bien sur la base d’une valeur occupée, calculée en fonction de l’âge du vendeur et de son espérance de vie. Les frais de notaires représentant généralement 8% du montant total de la transaction immobilière, seront eux aussi calculés sur la valeur occupée du bien et donc allégés en comparaison à une vente plus classique, ce qui n’est pas négligeable.
De plus, l’acquéreur d’un viager occupé ne déclare pas la valeur de la pleine propriété dans sa base taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), mais uniquement la valeur correspondante à la nue-propriété du bien. Cela permet donc d’éviter ou de diminuer au maximum le paiement de cet impôt. Il sera également allégé du paiement de certains impôts locaux comme la taxe sur les ordures ménagères, qui reste à la charge du vendeur locataire du bien.
Lors d’une vente de la nue-propriété d’un bien, l’acheteur bénéficie d’une décote du prix en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus le vendeur est jeune et plus la décote sera importante.
Afin que toutes ses possibilités soient exploitées du mieux possible, et qu’aussi bien vendeur qu’acheteur soit satisfait de sa transaction, il convient de s’entourer de professionnels de l’immobilier tels que Essentiel Patrimoine & Viager, mais également de professionnels fiscalistes et de notaires qui sauront répondre à vos questions et s’adapter à chaque situation.