Viager : que faire quand l’acheteur décède en premier ?

Le viager immobilier est une forme de vente immobilière de plus en plus plébiscitée en France. Ce mode de transaction permet à un vendeur (le crédirentier) de céder son bien à un acheteur (le débirentier) en échange d’un bouquet versé comptant à la signature de l’acte notarié, et d’une rente viagère périodique versée jusqu’au décès du vendeur.

Cette opération offre de nombreux avantages patrimoniaux : le vendeur améliore son niveau de vie grâce à de nouveaux revenus, tandis que l’acheteur réalise un investissement immobilier rentable et sécurisé, souvent en dessous des prix du marché.

Les différents types de vente en viager

• Viager occupé : le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) et reste dans les lieux jusqu’à son décès. C’est la forme la plus courante de viager en France.
• Viager libre : le bien est immédiatement libre à l’achat, permettant à l’investisseur de l’occuper ou de le louer.
• Vente en nue-propriété : le vendeur conserve l’usufruit et peut donc habiter le bien ou le louer, tandis que l’acheteur devient nu-propriétaire.

Viager et fiscalité : des avantages pour les deux parties

Le viager occupé permet au vendeur, s’il vend sa résidence principale, de percevoir un bouquet net d’impôt. Les rentes sont fiscalisées, mais après un abattement de 60 % avant 71 ans, et 70 % après 71 ans.

En viager libre, le bouquet est exonéré d’impôt si le bien est détenu depuis plus de 30 ans. En nue-propriété, l’acheteur bénéficie d’une décote sur le prix, calculée selon l’âge de l’usufruitier. Plus ce dernier est jeune, plus la décote est élevée.

Le principe fondamental d’aléa

Le viager repose sur le principe d’aléa. Aucun des deux contractants ne peut prédire la durée de versement de la rente, qui dépend de la longévité du crédirentier. Mais qu’en est-il si l’acheteur vient à décéder en premier ?

Décès de l’acheteur en viager : quelles conséquences ?

Le décès du débirentier n’annule pas la vente. Plusieurs mécanismes assurent la continuité des paiements :

• Transfert des obligations aux héritiers : les héritiers du débirentier deviennent responsables du paiement de la rente, sauf clause contraire.
• Vente du bien : les héritiers peuvent revendre le bien, à condition que l’acquéreur reprenne le contrat de viager. La clause de solidarité dans l’acte peut imposer cette continuité.
• Clause résolutoire : en cas de non-paiement de deux rentes consécutives, le vendeur peut récupérer la pleine propriété du bien et conserver les sommes perçues.
• Assurance décès : si elle a été souscrite, elle prend le relais du paiement des rentes viagères, protégeant ainsi les héritiers et le vendeur.

Le viager : un cadre juridique protecteur

Le droit viager garantit un cadre sécurisé pour les deux parties. En cas de décès du débirentier, le vendeur est protégé par :

• La clause de solidarité : les nouveaux propriétaires ou héritiers doivent respecter les engagements initiaux.
• La clause résolutoire : elle permet d’annuler la vente en cas de manquement, au profit du vendeur.
• L’assurance décès : sécurise le versement des rentes en cas de disparition de l’acheteur.

Le viager est donc une vente immobilière sécurisée et encadrée par la loi. Elle garantit au vendeur un maintien des revenus jusqu’à son décès, tout en laissant à l’acheteur la possibilité de transmettre ou gérer le bien dans un cadre sécurisé et anticipé.

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