Revente d’un viager occupé : fonctionnement, obligations et avantages

Le viager occupé est une forme spécifique de vente immobilière dans laquelle le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien tout en conservant le droit d’usage et d’habitation (DUH) jusqu’à son décès. L’acheteur, dit débiteur ou débirentier, devient juridiquement propriétaire du bien à la signature de l’acte notarié, mais il ne peut l’occuper ou l’exploiter qu’à la libération du logement.

Revente d’un viager occupé : est-ce possible ?

Oui, un viager occupé peut être revendu. L’acheteur initial (débirentier A) peut décider de revendre son bien à un nouvel acquéreur (débirentier B), notamment en cas de difficultés personnelles, financières, ou pour des raisons d’optimisation patrimoniale. Cette revente est légale et fréquente, à condition que certaines règles soient respectées pour sécuriser toutes les parties prenantes.

Comment se déroule la revente d’un viager occupé ?

• Évaluation du bien : un expert comme Essentiel Patrimoine & Viager réalise une estimation de la valeur actuelle du viager, en tenant compte de l’âge du crédirentier, du montant du bouquet initial et de la rente en cours.
• Recherche d’un nouvel acquéreur : le débirentier A perçoit un bouquet de la part du débirentier B, couvrant la majorité de l’investissement initial.
• Transfert des obligations : le contrat de viager initial reste inchangé. Le débirentier B reprend le paiement de la rente viagère, mais le débirentier A reste juridiquement solidairement responsable en cas de défaut de paiement.
• Acte notarié : la revente est formalisée par un nouveau contrat signé devant notaire, avec insertion obligatoire d’une clause résolutoire pour sécuriser le crédirentier.

Quels impacts pour le vendeur crédirentier ?

Aucun changement. Le vendeur continue de percevoir sa rente viagère dans les mêmes conditions. Ses droits d’usage et d’habitation sont intacts. En cas de défaut de paiement, il pourra se retourner contre l’ancien propriétaire initial, toujours responsable solidaire. Ce mécanisme garantit une protection juridique totale du crédirentier.

Fiscalité de la revente d’un viager occupé

La revente d’un viager est soumise à la fiscalité sur la plus-value immobilière si le bien n’est pas la résidence principale du vendeur. Le montant de la plus-value est calculé en soustrayant le prix d’achat initial de la valeur de cession. Elle est soumise à :

• Un impôt forfaitaire de 19 %
• Des prélèvements sociaux de 17,2 %

En revanche, si le bien revendu est une résidence principale, l’exonération totale de plus-value s’applique. Les droits de mutation sont dus par le nouvel acquéreur, calculés sur la valeur en capital de la rente viagère et du bouquet.

Transmission des obligations viagères

Le nouvel acheteur devient automatiquement le nouveau débirentier. Il reprend l’intégralité des engagements initiaux, dont le paiement mensuel de la rente. Le crédirentier, lui, reste dans son logement et conserve tous ses droits. Grâce à la stabilité contractuelle, il n’est en rien impacté par le changement d’acquéreur.

Le rôle essentiel d’Essentiel Patrimoine & Viager

La revente d’un viager occupé est une opération complexe qui doit impérativement être encadrée par des experts du secteur. Essentiel Patrimoine & Viager vous accompagne à chaque étape :

• Évaluation du bien en viager
• Montage juridique de la revente
• Rédaction des clauses de sécurité (clause résolutoire, solidarité de paiement...)
• Suivi notarié et accompagnement du crédirentier

Conclusion : un investissement immobilier sécurisé et transmissible

La revente d’un viager occupé offre de la flexibilité à l’acheteur tout en conservant une protection absolue pour le vendeur. C’est un outil patrimonial qui peut être ajusté selon l’évolution de la situation de chacun. Grâce à un encadrement juridique rigoureux et des partenaires de confiance comme Essentiel Patrimoine & Viager, cette opération peut être réalisée en toute sérénité.

Vous avez un viager à revendre ? Vous souhaitez investir en toute sécurité ? Contactez dès maintenant Essentiel Patrimoine & Viager pour un accompagnement sur mesure et une valorisation optimale de votre patrimoine.