Q2 - Qu’est-ce que la clause résolutoire ?
Sécuriser la vente en viager : clause résolutoire et privilège de vendeur
Le défaut de paiement de la rente est l’une des principales craintes exprimées par les vendeurs dans le cadre d’une vente en viager. Pour éviter ce risque, deux mécanismes juridiques essentiels sont intégrés au contrat notarié :
- la clause résolutoire
- le privilège de vendeur
La clause résolutoire : une protection essentielle pour le crédirentier
Cette clause prévoit qu’en cas de deux défauts de paiement consécutifs de la rente viagère, le contrat peut être automatiquement annulé. Le vendeur récupère alors la pleine propriété du bien, et toutes les sommes déjà versées (bouquet + rentes) lui restent acquises à titre de dommages et intérêts.
Avant d’engager cette procédure, le vendeur doit adresser au débirentier une mise en demeure formelle de payer, idéalement par voie d’huissier. En l’absence de régularisation, la clause peut être activée par voie judiciaire, et le juge prononce alors la résolution de la vente.
Il est indispensable que cette clause soit rédigée de manière explicite et protectrice, afin que les sommes perçues par le crédirentier restent intégralement acquises. D’où l’importance de faire appel à une agence spécialisée en viager, capable d’encadrer la transaction avec rigueur juridique.
Le privilège de vendeur
Le contrat intègre également un privilège de vendeur, inscrit dans l’acte notarié, qui permet de faire valoir une créance prioritaire sur le bien en cas de revente ou de non-paiement. Il s’agit d’une sûreté réelle puissante, comparable à une hypothèque au bénéfice du vendeur.
FAQ – Que se passe-t-il en cas de décès du débirentier ?
Si le débirentier (l’acquéreur) décède avant le crédirentier (le vendeur), le viager ne prend pas fin. Les héritiers deviennent responsables du paiement de la rente, conformément au principe légal de la succession : « les héritiers continuent la personne du défunt ».
Ils sont donc tenus de reprendre le versement de la rente jusqu’au décès du crédirentier. En cas de défaut de paiement, le vendeur peut à nouveau faire jouer la clause résolutoire et récupérer son bien, selon les mêmes modalités que prévues au contrat initial.
Le viager est donc un dispositif juridiquement sécurisé, à condition que les clauses protectrices soient correctement formulées et intégrées dès le départ dans l’acte de vente.