Q5 - Quels sont les principaux avantages de la vente de la nue-propriété de mon bien ?
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La vente de la nue-propriété consiste à céder une partie des droits attachés à un bien immobilier, dans le cadre du démembrement de propriété. Le vendeur, appelé usufruitier, conserve le droit d’usage du bien et le droit d’en percevoir les revenus (ex. : loyers), tandis que l’acquéreur devient nu-propriétaire.
Ce dernier n’a pas la jouissance du bien pendant la durée de l’usufruit, mais il en deviendra automatiquement plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit (souvent au décès du vendeur). C’est une solution patrimoniale souple, qui permet à l’acheteur d’acquérir un bien à prix décoté.
Un mécanisme juridique simple et encadré
La nue-propriété est encadrée par le Code civil. Elle ne transfère qu’une partie du droit de propriété :
- L’usufruitier conserve le droit d’utiliser le bien ou de le louer, ainsi que la majorité des charges courantes
- Le nu-propriétaire détient la propriété "future" du bien, sans pouvoir en jouir immédiatement
Contrairement au viager occupé, la nue-propriété ne prévoit pas de versement de rente viagère, mais un prix d’achat unique et décoté, correspondant à la valeur du bien minorée de l’usufruit.
Extinction de l’usufruit
L’usufruit prend fin au décès du vendeur (s’il s’agit d’un usufruit viager), ou à une date fixée si l’usufruit est temporaire. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire sans frais supplémentaires. Il peut aussi racheter l’usufruit de son vivant si les deux parties en conviennent.
Une fiscalité avantageuse pour l’acheteur
L’un des grands avantages de la nue-propriété réside dans la limitation des charges pour l’acheteur. Le nu-propriétaire :
- n’est pas redevable de la taxe foncière
- n’a pas à supporter les charges de copropriété ni les frais d’entretien courant
- est uniquement concerné par les gros travaux structurels (article 606 du Code civil)
La nue-propriété est donc un investissement sécurisé, fiscalement allégé et juridiquement encadré, parfaitement adapté à une stratégie patrimoniale à long terme.